Modernisierungsumlage
Kurz erklärt
Die Modernisierungsumlage ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, abzüglich Erhaltungsanteil und Fördermitteln und begrenzt durch eine Kappungsgrenze.
- 8 % der Kosten pro Jahr
- Erhaltungsanteil und Fördermittel
- 3 € je m² in sechs Jahren, 2 € unter 7 € je m² Miete
- Ab Beginn des dritten Monats nach Zugang
Rechenweg
Von den Kosten, die auf die Wohnung entfallen, zieht der Vermieter den Anteil ab, der ohnehin für Erhaltung angefallen wäre, und nach § 559a BGB in Anspruch genommene Fördermittel. Vom Rest darf er jährlich 8 Prozent auf die Miete aufschlagen. Gilt die Maßnahme mehreren Wohnungen, werden die Kosten angemessen aufgeteilt.
Für den Einbau einer neuen Heizung gelten eigene Regeln mit 10 Prozent und einem Deckel von 0,50 € je Quadratmeter, siehe Heizungstausch.
Grenzen und Verfahren
Die monatliche Miete darf durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €. Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende wirtschaftliche Härte bedeutet.
Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform und erläutert die Berechnung. Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung erlaubt § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren mit pauschal 30 Prozent Erhaltungsabzug. Eine Anhebung dieser Schwelle auf 20.000 € ist bisher nur geplant (Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/6807). Wie sich die Umlage von der Erhöhung auf die Vergleichsmiete unterscheidet, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung.
Rechenbeispiel
| Kosten für die Wohnung (Dämmung und Fenster) | 20.000 € |
| Erhaltungsanteil | − 5.000 € |
| Umlagefähig | 15.000 € |
| 8 % pro Jahr | 1.200 € |
| Erhöhung pro Monat | 100 € |
| Kappung bei 70 m² und 9 € je m² (3 € × 70 m²) | 210 € |
Die Erhöhung von 100 € im Monat liegt unter der Kappungsgrenze von 210 € und ist in voller Höhe zulässig.
Verwandte Begriffe
- ModernisierungBauliche Verbesserung der Mietsache nach dem Katalog des § 555b BGB
- ModernisierungsankündigungMitteilung der geplanten Modernisierung, drei Monate vorher in Textform
- HeizungstauschErsatz der Heizungsanlage, mit eigenen Regeln für Umlage und Wärmepumpe
- KappungsgrenzeHöchstens 20 oder 15 Prozent mehr Miete in drei Jahren
- ErhaltungsmaßnahmeInstandhaltung oder Instandsetzung, die der Mieter dulden muss
- Energetische SanierungBauliche Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes senken