Mietminderung
Kurz erklärt
Die Mietminderung ist die Herabsetzung der Miete für die Zeit, in der die Wohnung einen erheblichen Mangel hat. Sie tritt nach § 536 BGB automatisch ein, der Mieter muss sie weder erklären noch gerichtlich durchsetzen.
- Kraft Gesetzes, ohne Erklärung
- Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung
- Nach Schwere und Dauer, im Einzelfall geschätzt
- Kenntnis bei Vertragsschluss, fehlende Anzeige
Höhe der Minderung
Die Quote richtet sich danach, wie stark der Gebrauch beeinträchtigt ist: betroffene Fläche, Intensität, Dauer und Jahreszeit. Bezugsgröße ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete, also Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen. Tabellen mit Minderungsquoten aus Urteilen sind nur Anhaltspunkte, kein Gericht ist an sie gebunden.
Besteht der Mangel nur einen Teil des Monats, wird anteilig gerechnet. Eine Vereinbarung, die die Minderung bei Wohnraum ausschließt, ist nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wann keine Minderung möglich ist
Keine Minderung gibt es, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder die Wohnung in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt angenommen hat (§ 536b BGB). Hat er den Mangel nicht angezeigt und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, verliert er die Minderung für diese Zeit (§ 536c BGB). Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
Risiko der Überminderung
Mindert der Mieter zu viel, entsteht ein Mietrückstand. Erreicht er die Schwelle für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, riskiert der Mieter die Wohnung. Wer unsicher ist, zahlt unter Vorbehalt und fordert den zu viel gezahlten Betrag später zurück.
Rechenbeispiel
| Bruttomiete (800 € + 200 € Vorauszahlung) | 1.000 € |
| Heizungsausfall im Januar | 10 von 31 Tagen |
| Angenommene Quote | 50 % |
| Minderung (1.000 € × 50 % × 10/31) | 161,29 € |
Für Januar schuldet der Mieter 838,71 €. Die Quote von 50 % ist eine Annahme für das Beispiel. Im Streitfall schätzt das Gericht sie nach den Umständen.
Rechtsprechung
Neben der Minderung kann der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten, um den Vermieter zur Beseitigung anzuhalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht darf aber nicht schematisch, etwa als Vielfaches der Minderung, und nicht zeitlich unbegrenzt bemessen werden. Es muss in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen.
Verwandte Begriffe
- MietmangelAbweichung der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand
- MängelanzeigeMeldung eines Mangels an den Vermieter, unverzüglich nach Entdeckung
- ErsatzvornahmeMieter beseitigt den Mangel selbst und verlangt die Kosten vom Vermieter
- ZahlungsverzugMiete wird trotz Fälligkeit nicht oder nicht vollständig gezahlt
- Fristlose KündigungSofortige Beendigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund
- WarmmieteNettokaltmiete plus Betriebs- und Heizkosten