RentalOne
Cashflow-Rechner. Was am Monatsende tatsächlich übrig bleibt.
Miete minus Kosten minus Rate, dazu die Steuerwirkung aus Zinsen und Abschreibung: Der Rechner zeigt den monatlichen Überschuss vor und nach Steuern, die Annuität, die Mietrendite und die Rendite auf Ihr Eigenkapital.
Unterdeckung: Sie legen monatlich zu. Das kann bei starker Tilgung gewollt sein, sollte aber bewusst geschehen.
Betrachtung für das erste Volljahr mit konstantem Zins. Zinsanteil und Steuerwirkung verändern sich mit der Tilgung. Die AfA-Basis ist der Kaufpreis ohne Bodenanteil, Einbauküche wird über 10 Jahre und die Garage über 5 Jahre abgeschrieben. Die Instandhaltungsrücklage belastet den Cashflow, mindert die Steuer aber erst im Jahr der Verwendung. Orientierung, keine Steuer- oder Anlageberatung.
Woraus sich der Cashflow zusammensetzt.
Der Cashflow ist die einzige Kennzahl, die Ihr Konto direkt spürt. Rendite und Kaufpreisfaktor beschreiben das Objekt, der Cashflow beschreibt Ihre Situation damit.
Einnahmen
Die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für Betriebskosten sind kein Ertrag, sie werden weitergegeben und später abgerechnet.
Laufende Kosten
Alles, was Sie nicht umlegen können: Verwaltung, Mietausfallwagnis, Instandhaltung. Die Rücklage gehört dazu, auch wenn sie in vielen Jahren nicht abfließt.
Kapitaldienst
Zins und Tilgung als Annuität. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, belastet das Konto aber trotzdem.
Steuerwirkung
Zinsen und AfA mindern die Einkünfte. Bei hoher Abschreibung und hohem Zinsanteil entsteht ein Verlust, der die Steuerlast senkt.
Eine Wohnung mit 60.000 € Eigenkapital.
320.000 € Kaufpreis, 9,5 % Kaufnebenkosten, 20 % Bodenanteil, Baujahr ab 1925, 3,7 % Sollzins, 2 % Tilgung, 13.800 € Jahreskaltmiete, 4 % Leerstand, 1.900 € nicht umlagefähiges Hausgeld, 1.200 € Rücklage, Steuersatz 42 %.
Die Rechnung liegt im Minus, und das liegt vor allem an der Tilgung: 484 € im Monat fließen in die Entschuldung, die Steuererstattung federt davon rund 158 € ab. Das kann gewollt sein, bewusst geschehen sollte es aber. Genau deshalb lohnt der Blick auf beide Zeilen.
Wo Cashflow-Rechnungen regelmäßig zu optimistisch sind.
Dach, Fenster und Heizung kommen selten überraschend, aber immer gleichzeitig. Für Bestandswohnungen sind 8 bis 12 € pro Quadratmeter und Jahr eine realistischere Größe als der oft genannte Pauschalbetrag.
Ein Mieterwechsel kostet einen bis zwei Monate Miete plus Instandsetzung. Wer mit zwölf vollen Monatsmieten rechnet, rechnet mit dem besten Fall, vier Prozent Leerstandsquote entsprechen etwa einem halben Monat pro Jahr.
Die Rate gilt nur bis zum Ende der Bindung. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins gegen, um die Belastungsgrenze zu kennen.
Die Tilgung baut Vermögen auf und fehlt zugleich auf dem Konto. Ein negativer Cashflow bei hoher Tilgung ist etwas anderes als ein negativer Cashflow bei hohen Kosten.
Fragen zum Cashflow.
Ein Überschuss, der auch einen Mieterwechsel und eine Reparatur verkraftet. Als Orientierung: Bleiben nach allen Kosten und der Rate rund 50 bis 100 € pro Einheit und Monat übrig, ist die Finanzierung tragfähig. Entscheidend ist weniger die Höhe als die Frage, wie schnell der Wert bei einer Störung ins Minus kippt.
Weil sie Ihr Konto belastet. Betriebswirtschaftlich ist sie Vermögensaufbau und kein Aufwand, für die Liquidität macht das keinen Unterschied. Wer die reine Ertragskraft sehen will, betrachtet zusätzlich den Cashflow ohne Tilgung.
Aus Miete minus nicht umlagefähigen Kosten minus Zinsen minus Abschreibung ergibt sich das steuerliche Ergebnis. Multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz ergibt das die Zahlung oder Erstattung. Den AfA-Satz leitet der Rechner aus dem Baujahr ab, 2,0 %, 2,5 % oder 3,0 %, auf Wunsch ein eigener Satz. Basis ist der Kaufpreis ohne Bodenanteil. Einbauküche und Garage laufen als eigene Wirtschaftsgüter über 10 beziehungsweise 5 Jahre. Die Instandhaltungsrücklage bleibt außen vor, weil sie erst im Jahr der Verwendung abziehbar ist.
Mit jeder Tilgung sinkt der Zinsanteil der Rate. Das ist wirtschaftlich gut, verringert aber den absetzbaren Aufwand: Die Steuerlast steigt, der Cashflow nach Steuern sinkt. Mietsteigerungen wirken in die andere Richtung.
Ja. Sie ist der Posten, der am häufigsten fehlt und am zuverlässigsten kommt. Ob Sie das Geld auf ein separates Konto legen oder nur reservieren, ist eine Frage der Disziplin.
Pro Einheit, dann summieren. Nur so sehen Sie, welches Objekt das Portfolio trägt und welches zehrt. In RentalOne laufen Zahlungen und Kosten je Einheit zusammen, die Summe steht im Bericht.
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wie Ihre Zahlen.
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