RentalOne
AfA-Rechner. Abschreibung für Ihre Immobilie ermitteln.
Der Rechner verteilt Kaufpreis und Kaufnebenkosten auf Gebäude und Grundstück, wählt den AfA-Satz nach dem Baujahr und zeigt den jährlich absetzbaren Betrag samt Steuerwirkung.
Linearer Satz 2 % über 50 Jahre, abgeleitet aus dem Baujahr 2000.
Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, ohne Sonderabschreibungen und ohne verkürzte Nutzungsdauer. Im Jahr des Erwerbs wird die AfA monatsgenau angesetzt. Orientierung, keine Steuerberatung.
Was die AfA ist.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Als Vermieter setzen Sie jedes Jahr einen festen Anteil der Gebäude-Anschaffungskosten als Werbungskosten an, ohne dass Geld abfließt. Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude; Grund und Boden bleiben außen vor.
Der Jahresbetrag gehört in die Anlage V Ihrer Steuererklärung. In RentalOne erfassen Sie Anschaffungskosten und Belege am Objekt und ziehen den Bericht für die Steuer als Datei.
Welcher Satz gilt.
Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Kaufdatum. Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gelten drei Stufen:
Die Reihenfolge überrascht viele: Ein Altbau von 1912 wird mit 2,5 % schneller abgeschrieben als ein Haus von 1995 mit 2 %.
400.000 € Kaufpreis, Baujahr 2000.
Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer, 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Maklerprovision, 20 % Grundstücksanteil, Steuersatz 42 %.
Zwei Punkte, die häufig Geld kosten.
In ländlichen Regionen liegt der Bodenanteil oft bei 10 bis 20 %, in gefragten Innenstadtlagen bei 30 % und mehr. Maßgeblich ist die Aufteilung im Kaufvertrag oder eine sachgerechte Schätzung über den Bodenrichtwert. Weil das Finanzamt hier regelmäßig nachfragt, sollte die Aufteilung nachvollziehbar dokumentiert sein.
Für Wohngebäude mit Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 ist befristet eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich. Der Betrag sinkt von Jahr zu Jahr, liegt am Anfang aber über der linearen Abschreibung. Der Wechsel zurück ist möglich, der Wechsel hin nicht, die Entscheidung sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung treffen. Dieser Rechner bildet die lineare AfA ab.
Fragen zur Abschreibung.
Anteilig ja. Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden im Verhältnis des Gebäudeanteils mit abgeschrieben. Der auf den Boden entfallende Teil bleibt außen vor.
Ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen. Im Jahr des Erwerbs wird die AfA monatsgenau angesetzt: Für jeden Monat vor dem Übergang entfällt ein Zwölftel.
Für die Höhe des Satzes zählt die Fertigstellung des Gebäudes. Ihr Kaufdatum entscheidet nur darüber, ab wann Sie abschreiben.
Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer unter der pauschalen Dauer liegt, ist das möglich. Die Schwelle ist der Kehrwert des jeweiligen Satzes, also 33, 40 oder 50 Jahre. Dafür braucht es ein Gutachten; der Rechner arbeitet mit den Pauschalsätzen.
Bei Erbschaft oder Schenkung wird die Abschreibung in der Regel auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Vorbesitzers fortgeführt, die Restnutzungsdauer übernommen.
Die AfA ist eine Position unter den Werbungskosten. Daneben zählen Finanzierungszinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und nicht umlagefähige Nebenkosten. Sie mindern die Einkünfte im Jahr der Zahlung, während die AfA die Anschaffungskosten über Jahrzehnte verteilt.
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