Mietpreisbremse
Kurz erklärt
Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent.
- ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %
- nur per Landesverordnung, längstens bis 31.12.2029
- Vormiete, Neubau nach dem 1.10.2014, umfassende Modernisierung
- nur nach Rüge in Textform
Ausnahmen und Auskunftspflicht
Die Grenze gilt nicht, wenn schon die Vormiete höher war, für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Nach einer Modernisierung in den letzten drei Jahren darf ein Zuschlag berücksichtigt werden.
Wer sich auf eine dieser Ausnahmen berufen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren. Versäumt er das, kann er sich nicht darauf berufen. Holt er die Auskunft nach, gilt die Ausnahme erst zwei Jahre später.
Rüge und Rückzahlung
Eine zu hohe Miete ist insoweit unwirksam. Zurückverlangen kann der Mieter zu viel gezahlte Miete aber erst nach einer Rüge in Textform. Erfolgt sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und vor Ende des Mietverhältnisses, wirkt sie auf den Beginn zurück, später nur noch für künftige Mieten.
Für Staffelmiete gilt die Grenze für jede Staffel, für Indexmiete nur für die Ausgangsmiete. Geplant sind mit dem Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 zusätzliche Regeln zum Möblierungszuschlag, beschlossen ist das noch nicht.
Rechenbeispiel
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 10 € je m² |
| Wohnfläche | 60 m² |
| Zulässige Miete mit 10 % | 660 € |
| Vereinbarte Nettokaltmiete | 780 € |
Ohne Ausnahme sind 120 € im Monat zu viel. Nach einer rechtzeitigen Rüge kann der Mieter diesen Betrag zurückverlangen.
Rechtsprechung
Die Mietpreisbremse verletzt weder die Eigentumsgarantie noch die Vertragsfreiheit oder den Gleichheitssatz. Die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin wurde nicht zur Entscheidung angenommen.
Ein registrierter Inkassodienstleister darf Ansprüche aus der Mietpreisbremse aus abgetretenem Recht geltend machen, einschließlich Auskunft und Rüge. Das ist von der Inkassobefugnis nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz gedeckt.
Verwandte Begriffe
- Ortsübliche VergleichsmieteÜbliche Miete für vergleichbare Wohnungen der letzten sechs Jahre
- VormieteMiete des Vormieters, die auch neu verlangt werden darf
- MietpreisüberhöhungMiete mehr als 20 Prozent über üblich bei knappem Angebot
- KappungsgrenzeHöchstens 20 oder 15 Prozent mehr Miete in drei Jahren
- MöblierungszuschlagAufschlag auf die Miete für mitvermietete Möbel
- ModernisierungBauliche Verbesserung der Mietsache nach dem Katalog des § 555b BGB