Nachschlagewerk
Betriebskosten nach § 2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung zählt 17 Kostenarten auf, die Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Zu jeder Nummer stehen hier der Wortlaut, was dazugehört und was nicht, und wie verteilt wird.
Die 17 Kostenarten
- GrundsteuerDie Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. Was dazugehört, was nicht und wie sie auf die Mieter verteilt wird.
- WasserversorgungWasserverbrauch, Grundgebühr, Zählermiete und Eichung sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig. Was nicht dazugehört und wie verteilt wird.
- EntwässerungGebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung sind nach § 2 Nr. 3 BetrKV umlagefähig. Was dazugehört, was nicht und wie verteilt wird.
- HeizungBrennstoff, Wartung und Messdienst sind nach § 2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig. Verteilt wird nach der Heizkostenverordnung, 50 bis 70 % nach Verbrauch.
- WarmwasserZentrale Warmwasseranlage, Lieferung und Wartung von Warmwassergeräten sind nach § 2 Nr. 5 BetrKV umlagefähig. Verteilt wird nach HeizkostenV.
- Verbundene AnlagenKosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen sind nach § 2 Nr. 6 BetrKV umlagefähig. Wie sie nach § 9 HeizkostenV aufgeteilt werden.
- AufzugBetriebsstrom, Wartung, Prüfung und Reinigung des Aufzugs sind nach § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig. Reparaturen nicht. Mit Verteilerschlüssel.
- Straßenreinigung und MüllMüllgebühren, Straßenreinigung und private Dienste dafür sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig. Was dazugehört und wie verteilt wird.
- GebäudereinigungTreppenhaus, Flure, Keller und Aufzugskabine reinigen ist nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, ebenso Ungezieferbekämpfung. Was dazugehört.
- GartenpflegeRasen, Hecken, neue Pflanzen, Spielplatzsand und Zufahrten sind nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig. Was nicht dazugehört und wie verteilt wird.
- BeleuchtungStrom für Außenlicht und Gemeinschaftsflächen ist nach § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig. Was mit Leuchtmitteln ist und wie verteilt wird.
- SchornsteinreinigungKehrgebühren des Schornsteinfegers sind nach § 2 Nr. 12 BetrKV umlagefähig, aber nur einmal. Abgrenzung zur Heizung und Verteilung.
- VersicherungenWohngebäude-, Glas- und Haftpflichtversicherung sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Welche Policen nicht dazugehören.
- HauswartDer Hausmeister ist nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig, ohne Anteile für Reparatur und Verwaltung. Was gilt, wenn er auch reinigt.
- Antenne und BreitbandSeit 1. Juli 2024 sind Kabel-TV-Gebühren nicht mehr umlagefähig. Was nach § 2 Nr. 15 BetrKV bleibt: Antennenstrom und Glasfaserentgelt.
- WäschepflegeBetriebsstrom, Wasser, Reinigung und Prüfung von Gemeinschaftswaschmaschinen sind nach § 2 Nr. 16 BetrKV umlagefähig. Was nicht dazugehört.
- Sonstige BetriebskostenWas unter sonstige Betriebskosten fällt, welche Voraussetzungen gelten und warum die Kostenart im Mietvertrag genannt sein sollte.
Was Betriebskosten sind
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV, § 556 Abs. 1 BGB).
Arbeitet der Vermieter selbst, etwa im Garten, darf er den Betrag ansetzen, den ein Dritter für die gleiche Leistung verlangen würde, aber ohne dessen Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV).
Wann der Mieter sie trägt
Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Üblich sind monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe oder eine Pauschale (§ 556 Abs. 2 BGB).
Über Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet, dabei gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Der Mieter kann Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben und Einsicht in die Belege verlangen. Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 3 und 4 BGB).
Wie sie verteilt werden
Ohne Vereinbarung wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Wird Verbrauch oder Verursachung je Wohnung erfasst, muss danach verteilt werden (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).
Nicht umlagefähige Kosten
Keine Betriebskosten
Verwaltungskosten
Kosten für Verwaltungspersonal und Einrichtungen, Aufsicht, die eigene Verwaltungsarbeit des Vermieters, Prüfung des Jahresabschlusses und Geschäftsführung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Instandhaltung und Instandsetzung
Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Dazu zählen Reparaturen und der Austausch defekter Teile.
Einmalige Kosten
Was nicht laufend entsteht, ist keine Betriebskostenposition, etwa die Anschaffung von Geräten oder Erschließungsbeiträge.
Finanzierung
Zinsen und Tilgung eines Darlehens entstehen nicht durch Eigentum oder Gebrauch des Grundstücks.
Vermieteranteil an den CO2-Kosten
Bei Heizung mit fossilen Brennstoffen werden die CO2-Kosten nach einem Stufenmodell aufgeteilt. Den Anteil des Vermieters darf er nicht umlegen (§ 5 CO2KostAufG).
Nicht umlagefähige Posten im Einzelnen
- VerwaltungskostenNein. Weder als Betriebskosten noch als gesonderte Pauschale.
- NotdienstpauschaleNein. Die Notfallbereitschaft ist nach dem BGH Verwaltung.
- Instandhaltung und ReparaturenNein. Reparatur, Austausch und Erneuerung trägt der Vermieter.
- InstandhaltungsrücklageNein. Die Rücklage finanziert Reparaturen.
- LeerstandAnteil leerer Wohnungen trägt der Vermieter. Bei Verbrauchskosten Grenzen im Einzelfall.
- KontoführungsgebührenNein. Kosten des Zahlungsverkehrs sind Verwaltung.
- RechtsschutzversicherungNein. Sie schützt allein den Vermieter.
- ReparaturversicherungReparaturversicherung nein. Maschinenbruchversicherung umstritten.
- ErbbauzinsNein. Grundsteuer beim Erbbaurecht ja.
- StraßenausbaubeiträgeEinmalige Beiträge nein. Wiederkehrende Beiträge umstritten.
- MietausfallversicherungSchutz gegen zahlungsunfähige Mieter nein. Mietausfall nach Gebäudeschaden ja.
Rechtsprechung zur Abrechnung
In der Wohnraummiete genügt auch im Formularvertrag die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Der Katalog muss weder beigefügt noch die BetrKV genannt sein.
Zahlt der Mieter Nachforderungen aus Abrechnungen mit nicht vereinbarten Kosten, ändert das die Umlagevereinbarung nicht stillschweigend.
Der Vermieter darf die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Abflussprinzip abrechnen, also nach den im Abrechnungsjahr bezahlten Rechnungen. Für Heizkosten gilt das nicht.
Formell genügt es, je Kostenart den Gesamtbetrag anzugeben, der auf die Mieter umgelegt wird, auch wenn er vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt ist.
Ein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Flächen gehört nicht zu den formellen Anforderungen. Der Mieter muss erhebliche Mehrkosten durch die Gewerbenutzung darlegen und beweisen.
Wird nach Wohnfläche verteilt, trägt der Vermieter die Kosten leerstehender Wohnungen selbst.
Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot muss der Mieter darlegen und beweisen. Überregionale Durchschnittswerte genügen dafür nicht.
Rügen gegen die Wirtschaftlichkeit fallen unter die Einwendungsfrist. Das Gebot ist nicht schon verletzt, wenn der Vermieter keine Vergleichsangebote einholt, sondern erst bei objektiv überhöhten Preisen.
Bei der Belegeinsicht darf der Mieter auch die Verbrauchswerte der anderen Nutzer einsehen, ohne ein besonderes Interesse darzulegen.
Wie Sie die Kosten Schritt für Schritt in der Abrechnung ansetzen, steht im Ratgeber umlagefähige Nebenkosten.