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Umlagefähige Nebenkosten: Was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen
Umlagefähige Nebenkosten sind Betriebskosten, die ein Vermieter laut § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umlegen darf, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Reparaturen. Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag.
Nicht jede Ausgabe rund um eine Immobilie gehört in die Nebenkostenabrechnung. Das Gesetz trennt sauber zwischen Kosten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen, und solchen, die der Vermieter selbst trägt. Wer hier daneben liegt, riskiert eine unwirksame Abrechnung und muss Geld zurückzahlen. Dieser Ratgeber zeigt, was umlagefähig ist und was nicht.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Umlagefähige Nebenkosten, im Gesetz Betriebskosten genannt, entstehen durch den laufenden Gebrauch von Gebäude und Grundstück. Maßgeblich ist § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) mit einer abschließenden Liste von 17 Kostenarten. Zwei Dinge müssen zusammenkommen: Die Kosten fallen regelmäßig an, und ihre Umlage steht im Mietvertrag.
Welche Nebenkosten sind umlagefähig? (§ 2 BetrKV)
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (vor allem Grundsteuer)
- Wasserversorgung
- Entwässerung / Abwasser
- Zentrale Heizungsanlage
- Zentrale Warmwasserversorgung
- Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
- Personen- oder Lastenaufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart / Hausmeister
- Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandanschluss (eingeschränkt, siehe Hinweis)
- Einrichtungen für die Wäschepflege
- Sonstige Betriebskosten (nur wenn im Mietvertrag konkret benannt)
Hinweis zu Position 15: Mit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs zum 30. Juni 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren aus Sammelverträgen nicht mehr pauschal über die Nebenkosten abgerechnet werden. Diesen Punkt vor der Abrechnung prüfen.
Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?
Diese Kosten bleiben beim Vermieter:
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung, Porto)
- Instandhaltung und Reparaturen an Bausubstanz und Technik
- Rücklagen für spätere Reparaturen
- Leerstandskosten nicht vermieteter Einheiten
- Bank- und Finanzierungskosten
Die Faustregel ist simpel. Alles, was die Substanz erhält oder verwaltet, zahlt der Vermieter. Was durch das Wohnen laufend verbraucht wird, lässt sich in der Regel umlegen.
Wie werden die Kosten verteilt?
Die Umlage läuft über einen Verteilerschlüssel. Ohne andere Vereinbarung gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche. Heizung und Warmwasser sind eine Ausnahme: Sie müssen zu mindestens 50 Prozent nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden (Heizkostenverordnung). Belege, Zählerstände und der vereinbarte Schlüssel gehören sauber dokumentiert.
Mit der Nebenkostenabrechnung von RentalOne übernehmen Sie jede Kostenposition einmal, ordnen den Schlüssel zu und versenden ein prüfbares PDF. Ohne Excel.
Häufige Fragen.
Nein. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten trägt der Vermieter. Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV.
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und darf umgelegt werden, wenn es im Mietvertrag steht.
Nein. Kosten der Hausverwaltung gehören bei Wohnraum nicht zu den Betriebskosten.
Seit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs zum 30. Juni 2024 nicht mehr wie zuvor über pauschale Sammelverträge.
Dann trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst. Eine nachträgliche Umlage geht nur mit Zustimmung des Mieters.
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