Leerstand: wer die Kosten leerer Wohnungen trägt
Kosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen, trägt bei einer Umlage nach Fläche grundsätzlich der Vermieter. Bei verbrauchsabhängigen Kosten bleibt es auch bei hohem Leerstand bei der Verteilung nach Verbrauch, mit Grenzen im Einzelfall.
Anteil leerer Wohnungen trägt der Vermieter. Bei Verbrauchskosten Grenzen im Einzelfall.
- Verteilung nach § 556a BGB und HeizkostenV
- Kein Umlageweg für den Leerstandsanteil
| Bestandteil | Umlage | Grundlage |
|---|---|---|
| Flächenanteil leerer Wohnungen | Nicht umlagefähig | BGH VIII ZR 159/05 |
| Fixkosten bei Umlage nach Verbrauch | Umlagefähig | BGH VIII ZR 183/09 |
| Absenkung des Verbrauchsanteils beim Warmwasser | Streitig | BGH VIII ZR 9/14 |
Umlage nach Fläche
Werden die Kosten nach Wohnfläche verteilt, gehört die leere Wohnung mit ihrer Fläche in den Schlüssel. Ihren Anteil trägt der Vermieter. Eine Änderung des Schlüssels kann er nach dem BGH nur verlangen, wenn die Geschäftsgrundlage gestört ist.
Umlage nach Verbrauch
Wasserkosten dürfen einschließlich Grundgebühr und Zählermiete nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden. Die Grenze ist nach dem BGH eine unzumutbare Mehrbelastung der Mieter bei erheblichem Leerstand.
Bei den Warmwasserkosten bleibt es auch bei hohem Leerstand bei der Verteilung nach Verbrauch. Im Einzelfall muss der Vermieter zustimmen, den Verbrauchsanteil auf 50 Prozent zu senken. Daneben kommt eine Begrenzung nach Treu und Glauben in Betracht.
Rechtsprechung
Werden die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt, trägt der Vermieter den Anteil leerstehender Wohnungen grundsätzlich selbst. Eine Änderung des Schlüssels kommt nur bei einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Wasserkosten dürfen einschließlich der Fixkosten wie Grundgebühr und Zählermiete nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden. Die Grenze ist eine unzumutbare Mehrbelastung der Mieter bei erheblichem Leerstand.
Auch bei hohem Leerstand bleibt es bei der Umlage der Warmwasserkosten nach Verbrauch. Im Einzelfall muss der Vermieter zustimmen, den Verbrauchsanteil auf 50 Prozent zu senken, daneben ist eine Begrenzung nach Treu und Glauben möglich.