Grundsteuer: als Betriebskosten auf Mieter umlegen
Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks und nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vereinbart.
Wortlaut der Verordnung
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;“
Was dazugehört und was nicht
Umlagefähig
Grundsteuer
Die Grundsteuer nennt die Verordnung ausdrücklich. Maßgeblich ist der Betrag aus dem Bescheid der Gemeinde für den Abrechnungszeitraum.
Weitere laufende öffentliche Lasten
Umlagefähig sind auch andere öffentliche Abgaben, die regelmäßig für das Grundstück anfallen.
Nicht umlagefähig
Einmalige Beiträge
Erschließungs- und Anschlussbeiträge entstehen nicht laufend und sind deshalb keine Betriebskosten.
Grunderwerbsteuer
Sie fällt einmalig beim Kauf an und gehört nicht zu den laufenden Lasten.
Private Lasten
Zinsen und Tilgung für Darlehen sind keine öffentlichen Lasten des Grundstücks.
Verteilung auf die Mieter
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag werden die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein anderer Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten oder Personen, muss vereinbart sein.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Wohnungseigentümer untereinander verteilen, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was außerdem gilt
Für eine Eigentumswohnung erlässt das Finanzamt einen eigenen Grundsteuerwertbescheid, die Gemeinde setzt die Grundsteuer je Wohnung fest. Gehört die Wohnung allein einem Mietverhältnis, wird der Betrag aus dem Bescheid dieser Wohnung angesetzt.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte erhoben. Ändert sich der Betrag, fließt er in die Abrechnung des Jahres ein, für das er festgesetzt ist. Die Vorauszahlungen lassen sich nach einer Abrechnung anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Wird die Grundsteuer rückwirkend erhöht, darf der Vermieter den Mehrbetrag auch nach Ablauf der zwölf Monate nachfordern, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Rechtsprechung
Wird ein Grundstück teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzt, ist für die Umlage der Grundsteuer kein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten nötig.
Setzt die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend neu fest, kann der Vermieter die Nachforderung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist verlangen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.