Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV
Nr. 17 erfasst Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV, die keine der Nummern 1 bis 16 nennt. Sie müssen laufend entstehen und dürfen weder Verwaltung noch Instandhaltung sein.
Wortlaut der Verordnung
„sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“
Was dazugehört und was nicht
Umlagefähig
Laufende Kosten des Gebäudes
Kosten, die durch Eigentum oder bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen und in Nr. 1 bis 16 nicht vorkommen.
Dachrinnenreinigung
Wenn sie regelmäßig anfällt und im Mietvertrag genannt ist.
Prüfung der Elektroanlage
Die wiederkehrende Prüfung der Betriebssicherheit.
Wartung der Rauchwarnmelder
Die regelmäßige Prüfung, ob die Melder funktionieren.
Nicht umlagefähig
Reparaturen und Erneuerung
Instandhaltung und Instandsetzung sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten.
Verwaltung
Verwaltungskosten zählen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.
Anschaffung und erstmalige Herstellung
Betriebskosten müssen laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Einmalige Kosten für Kauf oder Einbau gehören nicht dazu.
Miete von Rauchwarnmeldern
Sie steht nach dem BGH dem Kauf gleich und ist damit Anschaffung.
Einzelne Posten
- RauchwarnmelderWartung ja, als sonstige Betriebskosten. Miete, Kauf und Reparatur nein.
- DachrinnenreinigungRegelmäßige Reinigung ja, wenn im Mietvertrag bestimmt. Einmalige Verstopfung nein.
- ElektroprüfungWiederkehrende Prüfung ja, wenn im Mietvertrag bestimmt. Beseitigung gefundener Mängel nein.
- FeuerlöscherWartung nur bei Vereinbarung und nicht abschließend geklärt. Kauf und Ersatz nein.
- BlitzschutzanlagePrüfung nur bei Vereinbarung und nicht abschließend geklärt. Reparatur nein.
- LüftungsanlageWartung und Strom nur bei Vereinbarung und nicht abschließend geklärt. Reparatur nein.
- RauchabzugsanlageWartung nur bei Vereinbarung und nicht abschließend geklärt. Reparatur nein.
- WachdienstNur bei Vereinbarung denkbar, rechtlich nicht geklärt. Ohne Vereinbarung nein.
- Schwimmbad und SaunaLaufender Betrieb nach überwiegender Ansicht ja, wenn vereinbart. Reparatur und Erneuerung nein.
- Pförtner und ConciergeEinzelfall. Ohne Vereinbarung oder ohne praktische Notwendigkeit für das Haus nein.
Verteilung auf die Mieter
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag werden die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein anderer Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten oder Personen, muss vereinbart sein.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Wohnungseigentümer untereinander verteilen, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was außerdem gilt
Nr. 17 ist ein Auffangtatbestand. Was hier umgelegt werden soll, muss die Merkmale aus § 1 BetrKV erfüllen: laufend entstehend, durch Eigentum oder bestimmungsgemäßen Gebrauch veranlasst, weder Verwaltung noch Instandhaltung.
Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie einzeln benennt, etwa „Dachrinnenreinigung“ oder „Wartung der Rauchwarnmelder“. Ein Verweis auf Nr. 17 allein genügt nicht.
Rechtsprechung
Die Kosten der Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind.
Wiederkehrende Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, hier der Elektroanlage, sind bei ausdrücklicher Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlagefähig.
Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern sind als sonstige Betriebskosten umlagefähig.
Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten. Sie stehen den nicht umlagefähigen Anschaffungskosten gleich.