Gebäudeversicherung und Haftpflicht als Betriebskosten
Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Genannt sind Feuer, Sturm, Wasser, Elementarschäden, Glas und die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Wortlaut der Verordnung
„die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;“
Was dazugehört und was nicht
Umlagefähig
Wohngebäudeversicherung
Schutz gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser.
Elementarschäden
Die Verordnung nennt sonstige Elementarschäden ausdrücklich.
Glasversicherung
Für das Glas des Gebäudes.
Haftpflicht
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank und die Haftpflicht für den Aufzug.
Mitversicherter Mietausfall
Deckt die Gebäudeversicherung auch den Mietausfall nach einem Gebäudeschaden, ist dieser Teil der Prämie mit umlagefähig.
Nicht umlagefähig
Schutz vor Zahlungsausfall
Eine Versicherung gegen ausbleibende Zahlungen des Mieters schützt das Einkommen des Vermieters, nicht das Gebäude.
Rechtsschutz
Eine Rechtsschutzversicherung ist weder Sach- noch Haftpflichtversicherung für das Gebäude.
Hausrat
Der Hausrat gehört nicht zum Gebäude.
Einzelne Posten
- GebäudeversicherungPrämie ja, einschließlich mitversichertem Mietausfall. Selbstbeteiligung im Schadensfall nein.
- GlasversicherungPrämie ja. Selbstbehalt im Schadensfall nein.
- HaftpflichtversicherungHaftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug ja. Private und Bauherrenhaftpflicht nein.
- ElementarversicherungPrämie ja. Grenze ist die Wirtschaftlichkeit.
- ÖltankhaftpflichtPrämie ja. Sanierung oder Austausch des Tanks nein.
Verteilung auf die Mieter
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag werden die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein anderer Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten oder Personen, muss vereinbart sein.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Wohnungseigentümer untereinander verteilen, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was außerdem gilt
Zahlt der Mieter über die Betriebskosten die Gebäudeversicherung mit, muss sich der Vermieter bei einem leicht fahrlässig verursachten Schaden in der Regel an die Versicherung halten.
Rechtsprechung
Ist die Umlage der Gebäudeversicherung vereinbart, sind auch die Kosten des darin mitversicherten Mietausfalls nach einem Gebäudeschaden umlagefähig.
Trägt der Mieter die Kosten der Gebäudeversicherung und verursacht er leicht fahrlässig einen versicherten Brand, muss der Vermieter in der Regel die Versicherung in Anspruch nehmen statt den Mieter.