Hausmeisterkosten: was umgelegt werden darf
Lohn, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig. Anteile für Reparaturen und Verwaltung müssen herausgerechnet werden.
Wortlaut der Verordnung
„die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;“
Was dazugehört und was nicht
Umlagefähig
Vergütung
Lohn oder Rechnung eines Hausmeisterdienstes für Betriebsaufgaben.
Sozialbeiträge
Die Beiträge, die der Eigentümer für den angestellten Hauswart zahlt.
Geldwerte Leistungen
Etwa eine verbilligte Wohnung, die er für seine Arbeit erhält.
Nicht umlagefähig
Reparaturen
Arbeiten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Schönheitsreparaturen nimmt die Verordnung ausdrücklich aus.
Verwaltungsaufgaben
Etwa Wohnungsübergaben, Mieterauswahl oder Abrechnungen.
Doppelt berechnete Arbeit
Reinigt oder pflegt der Hauswart selbst, dürfen diese Arbeitsleistungen nicht zusätzlich unter Nr. 2 bis 10 oder 16 erscheinen.
Notdienstpauschale
Die Bereitschaft für Notfälle außerhalb der Arbeitszeit zählt zur Verwaltung.
Verteilung auf die Mieter
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag werden die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein anderer Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten oder Personen, muss vereinbart sein.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Wohnungseigentümer untereinander verteilen, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was außerdem gilt
Erledigt der Hausmeister gemischte Aufgaben, muss der Anteil für Reparatur und Verwaltung vor der Umlage abgezogen werden. Das gelingt nur, wenn Vertrag oder Rechnung die Tätigkeiten nachvollziehbar aufschlüsseln.
Rechtsprechung
Eine Notdienstpauschale an den Hausmeister ist keine Betriebskostenposition, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter trägt.
Zieht der Vermieter von den Hauswartkosten nur einen pauschalen Anteil für Verwaltung und Instandhaltung ab, genügt einfaches Bestreiten des Mieters. Der Vermieter muss die Kosten dann nachvollziehbar aufschlüsseln.