Heizkosten: was zur Umlage gehört und wie verteilt wird
Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Verbrauchserfassung einer zentralen Heizung sind nach § 2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig. Verteilt wird nach der Heizkostenverordnung, zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch.
Wortlaut der Verordnung
„die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;“
Was dazugehört und was nicht
Umlagefähig
Brennstoff und Lieferung
Öl, Gas, Pellets oder der Strom einer Wärmepumpe, jeweils mit den Lieferkosten.
Betriebsstrom
Der Strom für Brenner, Pumpen und Steuerung.
Bedienung, Wartung, Prüfung
Überwachung und Pflege, die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und die Einstellung durch eine Fachkraft.
Reinigung und Messungen
Die Reinigung von Anlage und Heizraum sowie die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Verbrauchserfassung
Miete der Heizkostenverteiler oder Wärmezähler, ihre Eichung sowie Ablesung, Berechnung und Aufteilung durch den Messdienst.
Wärmelieferung
Bei Fernwärme oder Contracting das Entgelt für die Wärme und der Betrieb der Hausanlage.
Reinigung des Öltanks
Auch wenn sie nur alle paar Jahre anfällt, gehört sie zur Reinigung der Anlage und darf im Jahr ihrer Entstehung umgelegt werden.
Nicht umlagefähig
Reparatur und Austausch
Ein neuer Brenner oder ein neuer Kessel ist Instandsetzung oder Anschaffung.
Kauf der Messgeräte
Umlagefähig ist nur die Miete oder eine andere Gebrauchsüberlassung, nicht der Kaufpreis.
Vermieteranteil an den CO2-Kosten
Die CO2-Kosten werden nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Den Vermieteranteil darf der Vermieter nicht umlegen.
Verwaltung
Verwaltungskosten zählen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.
Einzelne Posten
- HeizungswartungPrüfung, Einstellung und Reinigung ja. Reparatur, Ersatzteile und Austausch nein.
- GasthermeReinigung, Prüfung, Einstellung und Abgasmessung ja. Reparatur und Austausch nein.
- Ablesung und MessdienstAblesung, Berechnung und Aufteilung ja. Nutzerwechselgebühr ohne Vereinbarung nein.
- HeizkostenverteilerMiete ja, wenn vorher mit Kosten angekündigt und nicht mehrheitlich widersprochen. Kauf nein.
- ÖltankreinigungReinigung ja, im Jahr der Entstehung. Reparatur und Sanierung des Tanks nein.
- AbgasmessungJa, bei zentraler Heizung als Heizkosten. Nicht zusätzlich unter Nr. 12.
Verteilung auf die Mieter
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten werden nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).
Die Heizkostenverordnung geht dem Mietvertrag vor. Ausgenommen sind nur Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV).
Für die CO2-Kosten ermittelt der Vermieter mit der Heizkostenabrechnung den Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und ordnet ihn in die Stufentabelle des Gesetzes ein. Daraus ergibt sich, welcher Anteil auf den Mieter entfällt (§ 5 CO2KostAufG).
Was außerdem gilt
Wird entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Geräte oder die Verbrauchsinformationen nach § 6a, sind es 3 Prozent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Abgerechnet wird der Brennstoff, der im Abrechnungszeitraum verbraucht wurde, nicht der, der in diesem Zeitraum bezahlt wurde. Das Abflussprinzip ist bei Heizkosten unzulässig.
Wird in einem Bestandsgebäude eine neue Gas- oder Ölheizung nach § 43 Abs. 1 GModG eingebaut, gilt dafür nicht das Stufenmodell. Vermieter und Mieter tragen dann je die Hälfte der Gasnetzentgelte und der CO2-Kosten ab dem 1. Januar 2028 und der Kosten für den vorgeschriebenen Brennstoffanteil ab dem 1. Januar 2029 (§ 5a CO2KostAufG). Für Neubauten, die bis Ende 2029 fertig werden, gilt das entsprechend (§ 5b CO2KostAufG).
Rechtsprechung
Liegen die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vor, kann der Mieter eine Verteilung zu 70 Prozent nach Verbrauch verlangen. Er ist nicht auf die Kürzung nach § 12 HeizkostenV beschränkt.
Wurde der Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 HeizkostenV ermittelt, ist er in der Regel trotzdem anzusetzen. Der Anteil des Mieters wird dann nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15 Prozent gekürzt.
Heizkosten dürfen nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden, sondern nur nach dem im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoff.
Ein Ablesefehler ist ein zwingender Grund im Sinne von § 9a HeizkostenV. Ist keine Vergleichsberechnung möglich, darf ausnahmsweise nach Gradtagszahlen geschätzt werden.
Die Reinigung des Öltanks gehört zur Reinigung der Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV. Kosten, die nur alle paar Jahre anfallen, dürfen im Jahr ihrer Entstehung umgelegt werden.