Heizungswartung: umlagefähig, Reparaturen nicht
Prüfung, Einstellung und Reinigung der zentralen Heizungsanlage durch eine Fachkraft sind Heizkosten nach § 2 Nr. 4 a BetrKV. Reparaturen und Ersatzteile trägt der Vermieter, auch wenn sie im Wartungsvertrag stecken.
Prüfung, Einstellung und Reinigung ja. Reparatur, Ersatzteile und Austausch nein.
- § 2 Nr. 4 a BetrKV, zentrale Heizungsanlage
- Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart
| Bestandteil | Umlage | Grundlage |
|---|---|---|
| Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft | Umlagefähig | § 2 Nr. 4 a BetrKV |
| Reinigung von Anlage und Heizraum | Umlagefähig | § 2 Nr. 4 a BetrKV |
| Bedienung, Überwachung und Pflege | Umlagefähig | § 2 Nr. 4 a BetrKV |
| Reparaturen und Ersatzteile | Nicht umlagefähig | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Reparaturanteil im Vollwartungsvertrag | Nicht umlagefähig | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
Was dazugehört
§ 2 Nr. 4 a BetrKV nennt bei der Heizung die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft und die Reinigung von Anlage und Betriebsraum. Das ist die Wartung im üblichen Sinn.
Zur Reinigung der Anlage gehört nach dem BGH auch die Reinigung des Öltanks. Die Abgasmessung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz steht ebenfalls in Nr. 4 a.
Vollwartungsverträge
Viele Wartungsverträge decken auch Reparaturen und Ersatzteile ab. Diesen Anteil muss der Vermieter herausrechnen, weil Instandsetzung keine Betriebskosten sind (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Für die Hauswartkosten hat der BGH entschieden: Zieht der Vermieter nur einen pauschalen Anteil ab und bestreitet der Mieter das, muss der Vermieter die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Für gemischte Wartungsverträge gilt derselbe Gedanke.
Verteilung
Die Wartung gehört zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Sie wird mit den übrigen Heizkosten nach der HeizkostenV verteilt, also zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und im Übrigen nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).
Rechtsprechung
Zieht der Vermieter von den Hauswartkosten nur einen pauschalen Anteil für Verwaltung und Instandhaltung ab, genügt einfaches Bestreiten des Mieters. Der Vermieter muss die Kosten dann nachvollziehbar aufschlüsseln.
Die Reinigung des Öltanks gehört zur Reinigung der Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV. Kosten, die nur alle paar Jahre anfallen, dürfen im Jahr ihrer Entstehung umgelegt werden.