Kappungsgrenze
Kurz erklärt
Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark eine Bestandsmiete bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steigen darf: um höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent.
- 20 % in drei Jahren
- 15 %, wenn das Land es per Verordnung festlegt
- Miete drei Jahre vor Wirksamwerden der Erhöhung
- Erhöhungen nach Modernisierung und Betriebskosten
So wird gerechnet
Ausgangspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Tag, an dem die neue Miete gelten soll. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außen vor. Auf diese Ausgangsmiete kommen höchstens 20 oder 15 Prozent.
Die Kappungsgrenze ist eine zweite Grenze neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Verlangen dürfen Vermieter immer nur den niedrigeren der beiden Werte. Beide Grenzen für eine konkrete Miete prüft der Kappungsgrenze-Rechner.
Wo 15 Prozent gelten
Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung die Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dort sinkt die Grenze auf 15 Prozent, jeweils für höchstens fünf Jahre. Ob eine Gemeinde betroffen ist, steht in der jeweiligen Landesverordnung.
Rechenbeispiel
| Nettokaltmiete am 1. Januar 2024 | 800 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 1.000 € |
| Kappungsgrenze 20 % | 960 € |
| Kappungsgrenze 15 % | 920 € |
Zum 1. Januar 2027 darf die Miete auf höchstens 960 € steigen, in einer Gemeinde mit Verordnung auf 920 €. Die Vergleichsmiete von 1.000 € ist erst mit späteren Erhöhungen erreichbar.
Wann sie gilt
Gilt für
- Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB
- Bestandsmietverträge über Wohnraum, auch nach vielen Jahren ohne Erhöhung
Gilt nicht für
- Staffelmiete und Indexmiete, dort ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen
- Modernisierungsmieterhöhung, dafür gilt eine eigene Grenze in § 559 Abs. 3a BGB: 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, 2 € bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter
- Neuvermietung, dort greift die Mietpreisbremse
Rechtsprechung
Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung mit 15 Prozent ist wirksam, die Ermächtigung in § 558 Abs. 3 BGB ist verfassungsgemäß. Die Gerichte prüfen nur, ob das Konzept des Landes tragfähig ist und sich im Zweck der Ermächtigung hält.
Verwandte Begriffe
- Ortsübliche VergleichsmieteÜbliche Miete für vergleichbare Wohnungen der letzten sechs Jahre
- MietspiegelÜbersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde
- MieterhöhungsverlangenAufforderung an den Mieter, einer höheren Miete zuzustimmen
- MietpreisbremseNeuvertragsmiete höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete
- ModernisierungsumlageMieterhöhung um 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr
- StaffelmieteMieterhöhungen, die schon im Vertrag in Euro feststehen
- IndexmieteMiete, die sich mit dem Verbraucherpreisindex ändert