Kautionsrückzahlung
Kurz erklärt
Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung rechnet der Vermieter über die Kaution ab und zahlt den Betrag nebst Zinsen aus, soweit er ihn nicht für eigene Forderungen benötigt.
- Keine, der Vermieter hat eine angemessene Prüfungszeit
- Für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung
- Verjährt sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung
- Verjährt regelmäßig nach drei Jahren
Wann die Kaution fällig ist
Das Gesetz nennt keinen festen Termin. Der Vermieter darf prüfen, ob ihm noch Forderungen zustehen, etwa aus Schäden, Mietrückständen oder der nächsten Betriebskostenabrechnung. Wie lange das dauern darf, hängt vom Einzelfall ab. Erst danach ist der Rückzahlungsanspruch fällig.
Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehalten. Der Einbehalt muss sich an der realistisch zu erwartenden Nachzahlung orientieren, nicht an einer pauschalen Summe.
Aufrechnung mit Schäden
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB schon sechs Monate nach Rückgabe. Mit solchen verjährten Forderungen darf der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH trotzdem gegen den Kautionsanspruch aufrechnen. Mehr dazu unter Verjährung im Mietrecht.
Nach einem Verkauf haftet nach § 566a BGB der Erwerber für die Rückzahlung, auch wenn er die Kaution nie erhalten hat.
Rechenbeispiel
| Kaution | 2.250 € |
| Zinsen | 30 € |
| Schaden laut Abnahmeprotokoll | − 400 € |
| Einbehalt für Betriebskosten | − 150 € |
| Erste Auszahlung | 1.730 € |
Ergibt die spätere Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung von 90 €, zahlt der Vermieter die restlichen 60 € des Einbehalts aus.
Rechtsprechung
Der Vermieter kann bei der Kautionsabrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung aufrechnen, auch wenn diese nach § 548 BGB bereits verjährt sind. Er muss sein Wahlrecht, Geld statt Wiederherstellung zu verlangen, nicht schon vor Ablauf der Verjährung ausgeübt haben.
Verwandte Begriffe
- MietkautionSicherheit des Mieters, höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten
- KautionskontoKonto, auf dem die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters liegt
- Verjährung im MietrechtKurze Frist für Schäden nach § 548 BGB, sonst drei Jahre
- WohnungsabnahmeRückgabe der Wohnung an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses
- NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der Betriebskosten gegen die Vorauszahlungen des Mieters