Verjährung im Mietrecht
Kurz erklärt
Im Mietrecht gelten zwei Verjährungsregeln nebeneinander. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung und bestimmte Ansprüche des Mieters verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Alle übrigen Ansprüche, etwa auf Miete, verjähren regelmäßig in drei Jahren.
- Sechs Monate ab Rückgabe
- Sechs Monate ab Mietende
- Drei Jahre ab Ende des Entstehungsjahres
- Mit verjährter Forderung unter § 215 BGB möglich
Die kurze Frist des § 548 BGB
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Dazu gehören auch Ansprüche wegen nicht durchgeführter, aber wirksam vereinbarter Schönheitsreparaturen.
Umgekehrt verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Die Regelverjährung
Für Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen und den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon wusste. Wie die Kaution abgerechnet wird, steht unter Kautionsrückzahlung.
Nicht zu verwechseln mit der Verjährung ist die Abrechnungsfrist für Betriebskosten: Rechnet der Vermieter später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums ab, kann er in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
Rechenbeispiel
| Rückgabe der Wohnung | 15.03.2026 |
| Verjährung Schadensersatz | Ablauf des 15.09.2026 |
| Mietrückstand fällig | 03.05.2026 |
| Verjährung Mietrückstand | Ablauf des 31.12.2029 |
Für Schäden bleibt dem Vermieter ein halbes Jahr, für den Mietrückstand mehr als drei Jahre. Verhandlungen können die Verjährung hemmen.
Rechtsprechung
Gegen den Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution kann der Vermieter auch mit Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Wohnung aufrechnen, die nach § 548 BGB schon verjährt sind.
Verwandte Begriffe
- KautionsrückzahlungAbrechnung und Auszahlung der Kaution nach dem Auszug
- WohnungsabnahmeRückgabe der Wohnung an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses
- NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der Betriebskosten gegen die Vorauszahlungen des Mieters
- SchönheitsreparaturenMalerarbeiten zur Beseitigung normaler Abnutzungsspuren in der Wohnung
- ZahlungsverzugMiete wird trotz Fälligkeit nicht oder nicht vollständig gezahlt