Verbilligte Vermietung

SteuernRechtsgrundlage § 21 Abs. 2 EStGStand 13. November 2026

Kurz erklärt

Verbilligte Vermietung liegt vor, wenn eine Wohnung unter der ortsüblichen Miete überlassen wird, etwa an Angehörige. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung steuerlich als voll entgeltlich. Unter 50 Prozent werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt.

Ab 66 %: voll entgeltlich, alle Werbungskosten abziehbar
50 bis unter 66 %: voll nur bei positiver Totalüberschussprognose
Unter 50 %: Werbungskosten nur anteilig
Vergleichswert: ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Kosten

So wird geprüft

Verglichen wird die tatsächlich gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Den Maßstab für die Kaltmiete liefert meist der Mietspiegel.

Unter 50 Prozent wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Abziehbar sind dann nur die Werbungskosten im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt die Finanzverwaltung eine Prognose, ob über die gesamte Nutzungsdauer ein Überschuss entsteht. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug.

Rechenbeispiel

Ortsübliche Miete inklusive Nebenkosten	900 €
Grenze 66 %	594 €
Miete 600 € entspricht	66,7 %, voll entgeltlich
Miete 400 € entspricht	44,4 %, Aufteilung

Bei 600 € sind alle Werbungskosten abziehbar. Bei 400 € werden nur 44,4 Prozent der Werbungskosten anerkannt.

Häufige Fragen.

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Gilt die 66-Prozent-Grenze für die Kalt- oder die Warmmiete?

Verglichen wird die Warmmiete. Die gezahlte Miete einschließlich Nebenkosten wird der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Kosten gegenübergestellt.

Was passiert zwischen 50 und 66 Prozent?

Dann prüft das Finanzamt nach Verwaltungsauffassung, ob auf Dauer ein Überschuss erzielt wird. Ist die Prognose positiv, bleibt der volle Abzug, sonst wird aufgeteilt.

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