Schönheitsreparaturen
Kurz erklärt
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten wie Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Gesetzlich schuldet sie der Vermieter. Auf den Mieter übertragen werden können sie nur durch eine wirksame Klausel.
- Der Vermieter
- Nur mit wirksamer Klausel
- Klausel ohne Ausgleich unwirksam
- Fällt ganz weg
Wann die Klausel hält
Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Dazu gehören die Schönheitsreparaturen. Im Formularvertrag kann er sie auf den Mieter übertragen, aber nur in engen Grenzen. Unwirksam sind ein starrer Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand, Quotenabgeltungsklauseln, Farbvorgaben für die Mietzeit und die Pflicht, einen Fachbetrieb zu beauftragen.
Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist die Übertragung unwirksam, wenn der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß gekürzt, sie entfällt ganz. Dann bleibt der Vermieter zuständig.
Abgrenzung zu Schäden
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB nicht ersetzen. Für Schäden, die darüber hinausgehen, etwa Brandflecken oder ungewöhnlich viele Dübellöcher, haftet er unabhängig von jeder Klausel. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe.
Wirksame und unwirksame Klauseln
In der Regel wirksam
- Übertragung bei renoviert übergebener Wohnung mit weichem Fristenplan
- Rückgabe in hellen, neutralen Farben
Unwirksam
- Starrer Fristenplan wie spätestens alle drei Jahre
- Endrenovierung unabhängig vom Zustand
- Quotenabgeltung für noch nicht fällige Arbeiten
- Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich
Rechtsprechung
Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhielt. Quotenabgeltungsklauseln sind generell unwirksam.
Verwandte Begriffe
- KleinreparaturklauselKlausel, nach der der Mieter Kosten kleiner Reparaturen selbst trägt
- FormularklauselVorformulierte Vertragsbedingung, die der AGB-Kontrolle unterliegt
- WohnungsabnahmeRückgabe der Wohnung an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses
- ÜbergabeprotokollSchriftliche Bestandsaufnahme der Wohnung bei Einzug oder Auszug
- Verjährung im MietrechtKurze Frist für Schäden nach § 548 BGB, sonst drei Jahre