Fristlose Kündigung

MietrechtRechtsgrundlage §§ 543, 569 BGBStand 13. November 2026

Kurz erklärt

Die fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis sofort mit Zugang. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, der einer Vertragspartei die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht.

Wirkung: Sofort mit Zugang
Voraussetzung: Wichtiger Grund, Abwägung im Einzelfall
Abmahnung: In der Regel nötig, nicht bei Zahlungsverzug
Form: Schriftlich, Grund im Schreiben nennen

Wichtige Gründe

Für Vermieter sind die häufigsten Gründe Zahlungsverzug in der Höhe des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, eine unbefugte Überlassung an Dritte, eine erhebliche Gefährdung der Wohnung und die nachhaltige Störung des Hausfriedens. Auch ein Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten ist ein wichtiger Grund.

Mieter können fristlos kündigen, wenn ihnen der Gebrauch der Wohnung nicht gewährt oder entzogen wird oder die Wohnung ihre Gesundheit erheblich gefährdet.

Abmahnung und Schonfrist

Besteht der Grund in einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung meist erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung zulässig. Beim Zahlungsverzug ist sie entbehrlich.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand wird unwirksam, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht. Vermieter erklären deshalb in der Praxis hilfsweise auch die ordentliche Kündigung.

Rechtsprechung

BGH VIII ZR 231/17
Urteil vom 19. September 2018
Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist beenden, auch wenn die vorrangige fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung nachträglich unwirksam geworden ist.

Häufige Fragen.

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Wann darf ein Vermieter fristlos kündigen?

Bei einem wichtigen Grund, etwa wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem Betrag über einer Monatsmiete in Verzug ist, den Hausfrieden nachhaltig stört oder die Wohnung unerlaubt an Dritte überlässt. Außer beim Zahlungsverzug ist meist vorher eine Abmahnung nötig.

Kann der Mieter eine fristlose Kündigung noch abwenden?

Bei Zahlungsverzug ja. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das geht nicht, wenn das in den letzten zwei Jahren schon einmal geschehen ist.

Muss der Grund im Kündigungsschreiben stehen?

Ja. Bei Wohnraum verlangt § 569 Abs. 4 BGB, dass der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben wird. Bei Zahlungsverzug genügt in der Regel die Angabe der offenen Beträge und Monate.

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