Modernisierungsumlage-Rechner. Mieterhöhung nach Modernisierung oder Heizungstausch.
Sie tragen Kosten, Erhaltungsanteil, Fördermittel, Wohnfläche und bisherige Miete ein. Der Rechner zeigt die monatliche Erhöhung nach 8 oder 10 Prozent, ob die Kappung greift und ab wann die neue Miete gilt. Ohne Anmeldung, ohne Registrierung.
Wie die Umlage berechnet wird.
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten für Instandhaltung, die ohnehin angefallen wären, zieht er vorher ab, ebenso öffentliche Fördermittel. Die Modernisierungsumlage braucht keine Zustimmung des Mieters, setzt aber eine Modernisierungsankündigung voraus.
Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt beim Heizungstausch ein eigener Weg nach § 559e BGB: 10 Prozent der Kosten nach Abzug der in Anspruch genommenen Förderung, der Erhaltungsanteil wird pauschal mit 15 Prozent angesetzt. Dafür ist die Erhöhung auf 0,50 € je Quadratmeter im Monat begrenzt. Für alle Modernisierungen gilt zusätzlich die Kappung von 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter 2 €.
Die Formel dahinter.
Ein Beispiel: Fenstertausch für 18.000 €, davon 4.000 € Erhaltungsanteil, keine Förderung, 75 m², bisher 675 €. Umlagefähig sind 14.000 €, das ergibt 93,33 € im Monat. Die Miete liegt bei 9 € je m², die Kappung bei 225 €. Die neue Miete beträgt 768,33 €.
Von der Ankündigung zur höheren Miete.
- Schritt 1 von 4
Ankündigen
Spätestens drei Monate vor Beginn in Textform: Art, Umfang, Beginn, Dauer und die erwartete Erhöhung.
- Schritt 2 von 4
Kosten trennen
Erhaltungsanteil und Fördermittel herausrechnen. Beim Heizungstausch gilt die Pauschale von 15 Prozent.
- Schritt 3 von 4
Erhöhung erklären
Nach Abschluss in Textform, mit Berechnung und Erläuterung der Kosten. Eine Zustimmung ist nicht nötig.
- Schritt 4 von 4
Wirksamkeit
Ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Ohne ordnungsgemäße Ankündigung sechs Monate später.
Fragen zur Modernisierungsumlage.
Schreiben Sie uns, wir antworten persönlich.
Kontakt aufnehmenWas gilt beim Einbau einer Wärmepumpe?
Seit dem 29. Juli 2026 setzt die volle Umlage nach § 559f BGB den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 durch einen Fachunternehmer voraus, außer bei neueren oder gut gedämmten Gebäuden. Fehlt der Nachweis, darf nur die Hälfte der Kosten zugrunde gelegt werden. Der Rechner prüft das nicht.
Wann verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate?
Wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Die neue Miete gilt dann erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung.
Kann der Mieter eine Härte einwenden?
Ja. Bedeutet die Erhöhung für ihn eine wirtschaftliche Härte, ist sie insoweit ausgeschlossen. Die Gründe muss er bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen.
Was ist das vereinfachte Verfahren?
Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung kann der Vermieter nach § 559c BGB pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen und muss nicht im Einzelnen aufschlüsseln. Danach sind fünf Jahre lang weitere Modernisierungserhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen. Dieser Weg ist im Rechner nicht abgebildet.
Zählt die Modernisierungserhöhung bei der Kappungsgrenze mit?
Nein. Für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB bleiben Modernisierungserhöhungen außer Betracht. Beide Wege stehen nebeneinander, gehören aber in getrennte Schreiben.
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