Ertragswertverfahren

Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Jahresmiete ohne umlagefähige Betriebskosten. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten. Übrig bleibt der Reinertrag.

Im allgemeinen Verfahren wird vom Reinertrag zunächst die Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz abgezogen. Der Rest entfällt auf das Gebäude und wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Ertragswert ist die Summe aus diesem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert.

Neben dem allgemeinen kennt die ImmoWertV ein vereinfachtes und ein periodisches Ertragswertverfahren. Das periodische Verfahren eignet sich, wenn die Erträge in den nächsten Jahren schwanken, etwa wegen auslaufender Mietverträge oder geplanter Mieterhöhungen.