Gemeinschaftsordnung
Kurz erklärt
Die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen, mit denen die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom oder ergänzend zum WEG regeln. Sie wirkt wie eine Satzung der Gemeinschaft und ist meist Teil der Teilungserklärung.
- Vereinbarung aller Eigentümer
- Nur bei Eintragung im Grundbuch
- Grundsätzlich nur einstimmig, Ausnahmen per Gesetz
- Zwingende Vorschriften des WEG, etwa § 26 Abs. 5
Was sie typischerweise regelt
Häufige Inhalte sind Sondernutzungsrechte an Gärten und Stellplätzen, die Verteilung bestimmter Kosten, Zweckbestimmungen wie Wohnung, Laden oder Keller, das Stimmrecht und eine Zustimmungspflicht des Verwalters beim Verkauf nach § 12 WEG.
Das WEG lässt solche Abweichungen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 zu, soweit es nichts anderes ausdrücklich bestimmt. Nicht abdingbar sind zum Beispiel die jederzeitige Abberufung des Verwalters und seine Höchstbestellzeit.
Ändern und anpassen
Eine Vereinbarung lässt sich grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer ändern. Wo das Gesetz eine Beschlusskompetenz gibt, reicht die Mehrheit, etwa für die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 4 WEG.
Ist das Festhalten an einer Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig, kann jeder Eigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG eine Anpassung verlangen.
Rechtsprechung
Gestatten die Eigentümer eine bauliche Veränderung, die eine Nutzung entgegen der vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) ermöglicht, ist der Gestattungsbeschluss jedenfalls dann nicht anfechtbar, wenn die vereinbarte Nutzung weiterhin möglich bleibt.
Verwandte Begriffe
- TeilungserklärungErklärung des Eigentümers, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird
- SondernutzungsrechtAlleiniges Nutzungsrecht an einer Fläche, die Gemeinschaftseigentum bleibt
- WohnungseigentümergemeinschaftRechtsfähiger Verband aller Eigentümer, der das Gemeinschaftseigentum verwaltet
- HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus, etwa Ruhezeiten und Reinigung
- GrundbuchÖffentliches Register über Eigentum und Belastungen eines Grundstücks