Beleihungswert
Kurz erklärt
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Sicherheit beimisst. Er wird vorsichtig und nachhaltig ermittelt, ohne spekulative Elemente, und darf den Marktwert nicht übersteigen. In der Praxis liegt er meist spürbar unter dem Kaufpreis.
- Marktwert
- Nachhaltig, ohne spekulative Elemente
- 60 % des Beleihungswerts
- Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert
Wie er ermittelt wird
Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung werden Ertragswert und Sachwert getrennt berechnet. Bei Renditeobjekten ist der Ertragswert maßgeblich und darf nicht überschritten werden. Der Gutachter muss von der Kreditentscheidung unabhängig sein.
Die Verordnung gilt unmittelbar für Pfandbriefbanken. Viele andere Banken orientieren sich an ihr oder ziehen vom Kaufpreis einen pauschalen Sicherheitsabschlag ab.
Beleihungsauslauf und Zins
Je größer das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert, desto höher das Risiko der Bank. Bis 60 Prozent des Beleihungswerts können Pfandbriefbanken das Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren. Darüber steigen meist die Zinsaufschläge. Mehr Eigenkapital senkt den Auslauf.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Beleihungswert der Bank | 270.000 € |
| Darlehen | 240.000 € |
| Beleihungsauslauf | 88,9 % |
| Pfandbrieffähiger Teil, 60 % | 162.000 € |
Das Darlehen liegt deutlich über der 60-Prozent-Grenze. Die Bank wird dafür in der Regel einen höheren Zins verlangen als bei einem Auslauf von 60 Prozent.
Verwandte Begriffe
- VerkehrswertPreis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre
- EigenkapitalquoteAnteil des eigenen Geldes an den Gesamtkosten eines Kaufs
- GrundschuldGrundpfandrecht, das die Bank für ein Darlehen eintragen lässt
- ErtragswertverfahrenWertermittlung aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen