Nebenkostenvorauszahlung

NebenkostenRechtsgrundlage § 556 Abs. 2, 3 BGB, § 560 Abs. 4 BGBStand 13. November 2026

Kurz erklärt

Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein monatlicher Abschlag des Mieters auf die Betriebskosten. Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen, danach kann jede Seite die Höhe anpassen.

Höhe: Nur in angemessener Höhe zulässig
Abrechnung: Jährlich
Anpassung: Nach einer Abrechnung per Erklärung in Textform
Berechtigt: Vermieter und Mieter

Höhe und Anpassung

Vorauszahlungen dürfen nach § 556 Abs. 2 BGB nur in angemessener Höhe vereinbart werden, also orientiert an den zu erwartenden Kosten. Eine zu niedrige Vorauszahlung ist nach dem BGH ohne besondere Umstände keine Pflichtverletzung. Der Mieter muss dann mit einer Nachzahlung rechnen.

Nach jeder Nebenkostenabrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Üblich ist, das Ergebnis der letzten Abrechnung auf zwölf Monate zu verteilen.

Rechenbeispiel

Vorauszahlung	200 € im Monat, 2.400 € im Jahr
Umlagefähige Kosten laut Abrechnung	2.640 €
Nachzahlung	240 €
Angepasste Vorauszahlung	2.640 € / 12 = 220 € im Monat

Nach der Abrechnung kann der Vermieter die Vorauszahlung per Textform auf 220 € im Monat anheben. Sinken die Kosten, kann ebenso der Mieter eine Senkung erklären.

Rechtsprechung

BGH VIII ZR 195/03
Urteil vom 11. Februar 2004
Ohne besondere Umstände verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn die vereinbarten Vorauszahlungen die späteren tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten.

Direkt ausrechnenNebenkostenrechner

Häufige Fragen.

Ihre Frage fehlt?

Schreiben Sie uns, wir antworten persönlich.

Kontakt aufnehmen

Wann darf die Nebenkostenvorauszahlung erhöht werden?

Nach einer Betriebskostenabrechnung. Dann kann der Vermieter die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Grundlage ist in der Regel das Ergebnis der letzten Abrechnung.

Kann der Mieter eine Senkung verlangen?

Ja. Das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB steht beiden Seiten zu. Ergibt die Abrechnung ein deutliches Guthaben, kann der Mieter die Vorauszahlung in Textform herabsetzen.

Ist eine zu niedrige Vorauszahlung ein Fehler des Vermieters?

In der Regel nicht. Nach dem BGH verletzt der Vermieter ohne besondere Umstände keine Pflicht, wenn die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten. Eine Ausnahme kann gelten, wenn er die Kosten bewusst zu niedrig angegeben hat.

Vermieten
an einem Ort.

In RentalOne verwalten Sie Mieter, Mieteingänge, Nebenkostenabrechnung und Dokumente zusammen, statt in Ordnern und Tabellen.

30 Tage kostenlos testen Zum Ratgeber