Umlageschlüssel
Kurz erklärt
Der Umlageschlüssel ist der Maßstab, nach dem der Vermieter die Betriebskosten eines Hauses auf die einzelnen Mieter verteilt, etwa nach Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten oder Verbrauch. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche.
- Anteil der Wohnfläche
- Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung
- 50–70 % nach Verbrauch
- Auf Verbrauch per Textform vor Beginn des Zeitraums
Welcher Schlüssel gilt
Haben die Parteien nichts vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, etwa Wasser mit Wohnungszählern, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Ist eine Eigentumswohnung vermietet und nichts anderes vereinbart, gilt der Schlüssel, nach dem die Eigentümergemeinschaft die Kosten verteilt, meist der Miteigentumsanteil. Widerspricht er billigem Ermessen, ist nach Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 3 BGB).
Umstellung und Leerstand
Der Vermieter darf einseitig auf eine verbrauchsabhängige Umlage umstellen, wenn er das vor Beginn eines Abrechnungszeitraums in Textform erklärt (§ 556a Abs. 2 BGB). Den Anteil leerstehender Wohnungen trägt er bei der Umlage nach Fläche selbst.
Rechenbeispiel
| Grundsteuer für das Haus | 1.800 € |
| Gesamtwohnfläche | 300 m² |
| Wohnfläche der Wohnung | 75 m² |
| Anteil des Mieters | 1.800 € × 75 / 300 = 450 € |
Nach dem Flächenschlüssel trägt die Wohnung ein Viertel der Grundsteuer. Steht eine andere Wohnung leer, bleibt ihr Anteil beim Vermieter.
Rechtsprechung
Werden die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt, trägt der Vermieter den Anteil leerstehender Wohnungen grundsätzlich selbst. Eine Änderung des Schlüssels kommt nur bei einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Verwandte Begriffe
- WohnflächeGrundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören
- NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der Betriebskosten gegen die Vorauszahlungen des Mieters
- VerbrauchserfassungMessen des Verbrauchs je Wohnung als Grundlage der Abrechnung
- MiteigentumsanteilBruchteil am Gemeinschaftseigentum, Maßstab für Kosten und Haftung
- HeizkostenverordnungVerordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizung und Warmwasser