Untermiete
Kurz erklärt
Untermiete liegt vor, wenn der Mieter die gemietete Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermietet. Dafür braucht er die Erlaubnis des Vermieters. Für einen Teil der Wohnung hat er unter Umständen einen Anspruch darauf.
- Immer nötig
- Für einen Teil der Wohnung bei berechtigtem Interesse
- Angemessene Mieterhöhung möglich
- Kein Anspruch auf Erlaubnis
Erlaubnis und Anspruch
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Wohnung keinem Dritten überlassen. Hat er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse bekommen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, etwa wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts oder weil das Einkommen gesunken ist, kann er die Erlaubnis nach § 553 BGB verlangen. Ausnahmen: ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung oder Unzumutbarkeit.
Ist die Untervermietung nur gegen eine höhere Miete zumutbar, darf der Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Kein Geschäft mit der Wohnung
Der Anspruch auf Erlaubnis dient dazu, die eigenen Wohnkosten zu senken, nicht Gewinn zu machen. Verlangt der Mieter vom Untermieter mehr, als ihn die Wohnung selbst kostet, fehlt das berechtigte Interesse. Eine trotzdem fortgesetzte Untervermietung kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Rechtsprechung
Mieter, die sich beruflich mehrere Jahre im Ausland aufhalten und ein Zimmer weiter nutzen, haben einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung der übrigen Räume. Verweigert der Vermieter sie, schuldet er Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete.
Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht nicht, wenn der Mieter damit Gewinn über seine eigenen Wohnkosten hinaus erzielen will. Die ordentliche Kündigung wegen der gleichwohl fortgesetzten Untervermietung war wirksam.
Verwandte Begriffe
- GebrauchsüberlassungÜberlassung der Mietsache an Dritte, etwa durch Untervermietung
- HauptmieterMieter, der direkt mit dem Vermieter den Mietvertrag geschlossen hat
- UntermietzuschlagAngemessene Mieterhöhung als Bedingung für die Untervermietung
- SonderkündigungsrechtGesetzliches Recht, außerhalb der normalen Regeln vorzeitig zu kündigen
- MöblierungszuschlagAufschlag auf die Miete für mitvermietete Möbel