Fernablesung ab 2027 Pflicht: Was Vermieter bis 31.12.2026 nachrüsten müssen
Ab dem 1. Januar 2027 müssen Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Was § 5 HeizkostenV verlangt, welche Ausnahmen es gibt und welche Kürzungen Mietern zustehen, wenn die Frist verstreicht.
Ab dem 1. Januar 2027 müssen alle Zähler und Heizkostenverteiler für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Wer Altgeräte nicht bis zum 31. Dezember 2026 nachrüstet oder ersetzt, riskiert in jeder künftigen Heizkostenabrechnung eine Kürzung durch die Mieter.
Rechtliche Grundlage: Die Pflicht steht in § 5 Abs. 2 und 3 der Heizkostenverordnung. Die Folgen eines Versäumnisses regelt § 12 HeizkostenV, die monatliche Information der Nutzer § 6a HeizkostenV.
Die Frist: 31. Dezember 2026
Die Heizkostenverordnung kennt zwei Stichtage und eine Frist. Welche Regel für ein Gerät gilt, hängt davon ab, wann es eingebaut wurde.
| Einbau | Anforderung |
|---|---|
| nach dem 1. Dezember 2021 | nur fernablesbare Geräte (§ 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV) |
| ab dem 1. Dezember 2022 | zusätzlich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und interoperabel |
| Altgeräte, nicht fernablesbar | Nachrüstung oder Ersatz bis 31. Dezember 2026 (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV) |
Für die Altgeräte läuft die Frist also in wenigen Wochen ab. Betroffen sind vor allem Häuser, in denen der Messdienst noch jedes Jahr zum Ablesen in die Wohnungen kommt.
Was fernablesbar bedeutet
Ein Gerät ist fernablesbar, wenn es sich ohne Zutritt zur Wohnung ablesen lässt. Dazu zählen Funklösungen, bei denen der Messdienst im Treppenhaus oder vor dem Haus ausliest, ebenso wie Systeme, die die Werte selbst übertragen.
Für Geräte, die seit dem 1. Dezember 2022 eingebaut werden, reicht das allein nicht. Sie müssen außerdem sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach den Schutzprofilen des BSI angebunden werden können und mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten. Das soll verhindern, dass ein Haus dauerhaft an einen einzigen Messdienstleister gebunden bleibt.
Ausnahmen von der Nachrüstpflicht
Die Pflicht zur Nachrüstung entfällt nur in eng begrenzten Fällen:
- →die Nachrüstung ist technisch nicht möglich,
- →sie verursacht unverhältnismäßig hohe Kosten,
- →sie wäre aus anderen Gründen eine unbillige Härte.
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, sollte die Gründe schriftlich festhalten, etwa mit einem Angebot oder einer Stellungnahme des Messdienstleisters. Im Streit um eine Kürzung muss der Vermieter darlegen können, warum er nicht nachgerüstet hat.
Eine weitere Ausnahme betrifft den Austausch einzelner Geräte: Wird in einem System, dessen übrige Geräte noch nicht fernablesbar sind, nur ein Gerät ersetzt oder ergänzt, muss dieses eine Gerät nicht fernablesbar sein. Die Frist für das Gesamtsystem bleibt davon unberührt.
Rechtsprechung: Der BGH hat zur Nachrüstpflicht nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV noch nicht entschieden. Wie streng die Gerichte die Ausnahmen auslegen, ist offen.
Monatliche Verbrauchsinformation
Sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind, kommt eine zweite Pflicht hinzu: Die Mieter müssen jeden Monat eine Verbrauchsinformation erhalten. Sie enthält mindestens:
- →den Verbrauch im letzten Monat,
- →den Vergleich mit dem Vormonat und mit demselben Monat des Vorjahres,
- →den Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer.
Mit der jährlichen Heizkostenabrechnung kommen nach § 6a Abs. 3 HeizkostenV weitere Angaben dazu, darunter der Brennstoffmix, die erhobenen Steuern und Abgaben und Kontaktdaten von Verbraucherorganisationen. Die meisten Messdienstleister liefern die monatliche Information über ein Portal oder per E-Mail. Ob das im eigenen Vertrag enthalten ist, lohnt einen Blick.
Was bei Versäumnis droht
Ein Bußgeld sieht die Heizkostenverordnung nicht vor. Die Folge trifft die Abrechnung: Der Mieter darf seinen Anteil an den Heizkosten kürzen.
| Grund | Kürzung | Norm |
|---|---|---|
| keine verbrauchsabhängige Abrechnung | 15 % | § 12 S. 1 HeizkostenV |
| keine fernablesbare Ausstattung entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 | 3 % | § 12 S. 2 HeizkostenV |
| monatliche Information fehlt ganz oder teilweise | 3 % | § 12 S. 3 HeizkostenV |
| CO2-Kosten nicht aufgeteilt oder nicht ausgewiesen | 3 % | § 7 Abs. 4 CO2KostAufG |
Die Kürzungen können zusammenkommen. Wer nicht nachrüstet, hat in der Regel auch keine monatliche Information, und damit stehen schon 6 % im Raum. Ab den Abrechnungszeiträumen 2027 wird das für nicht nachgerüstete Häuser zum Normalfall, und zwar jedes Jahr wieder, bis die Geräte getauscht sind. Zur Aufteilung der CO2-Kosten steht mehr unter CO2-Kostenaufteilung.
Die Kürzung ist eine Einwendung gegen die Abrechnung. Der Mieter muss sie innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft gelten die Kürzungsrechte nicht (§ 12 S. 4 HeizkostenV), wohl aber zwischen dem vermietenden Eigentümer und seinem Mieter.
Fahrplan für die letzten Wochen
- →Bestand prüfen: Welche Geräte sind verbaut, wann wurden sie eingebaut, und kommt der Ableser noch in die Wohnungen?
- →Messdienst beauftragen: Termine sind zum Jahresende knapp. Ein schriftlicher Auftrag mit Datum zeigt im Zweifel, dass rechtzeitig gehandelt wurde.
- →Ausnahmen dokumentieren: Wo nicht nachgerüstet wird, die Gründe mit Belegen ablegen.
- →Monatliche Information klären: Wer verschickt sie, auf welchem Weg, ab welchem Monat?
- →Mieter informieren: Für den Gerätetausch ist der Zutritt zur Wohnung nötig. Eine frühe Ankündigung erspart Nachtermine.
Die laufenden Kosten der Erfassung, also Miete oder Wartung der Geräte und die Ablesekosten, gehören zu den umlagefähigen Heizkosten.
- →Nicht fernablesbare Altgeräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
- →Neue Geräte seit 1.12.2022 müssen zusätzlich an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und interoperabel sein.
- →Ausnahmen nur bei technischer Unmöglichkeit, unverhältnismäßigen Kosten oder unbilliger Härte, schriftlich dokumentiert.
- →Mit fernablesbaren Geräten ist eine monatliche Verbrauchsinformation Pflicht (§ 6a HeizkostenV).
- →Fehlt beides, darf der Mieter jeweils um 3 % kürzen (§ 12 S. 2 und 3 HeizkostenV).
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