GModG statt GEG: Wärmepumpe und Modernisierungsumlage nach § 559f BGB

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Vermieter wichtiger ist der neue § 559f BGB: Wer eine Wärmepumpe einbaut und die Effizienz nicht nachweist, darf die Miete nur auf Grundlage der Hälfte der Kosten erhöhen.

1Aus dem GEG wird das GModG

Das Gebäudeenergiegesetz trägt seit dem 29. Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Im Mietrecht verweist § 555b Nr. 1a BGB jetzt auf die Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG: Der Einbau oder das Aufstellen einer solchen Anlage ist eine Modernisierung, die der Mieter dulden muss und die eine Mieterhöhung tragen kann.

Spart die neue Anlage zugleich nachhaltig Endenergie ein, liegt auch eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB vor. Dafür genügt eine zu erwartende, messbare und dauerhafte Einsparung, auf den späteren tatsächlichen Verbrauch kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 26.03.2025, VIII ZR 283/23).

2Der Umlageweg: § 559e oder § 559 § 559e BGB

Für den Heizungstausch gibt es ein eigenes Umlageregime. Welcher Weg gilt, hängt davon ab, ob eine Förderung in Anspruch genommen wurde.

Daneben gelten immer die allgemeinen Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB: höchstens 3 €/m² in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m². Die pauschalen 15 % gelten nicht für Gas- oder Ölheizungen nach § 43 GModG. Wichtig: § 559 Abs. 1 BGB nennt die Nr. 1a nicht. Eine reine Heizungsmaßnahme ist deshalb grundsätzlich nur über § 559e BGB umlagefähig, außer im Fall ohne Förderung oder wenn zugleich eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt. Zur Förderung und zur Abgrenzung vom Erhaltungsaufwand steht mehr im Glossar.

3Neu: Jahresarbeitszahl nach § 559f § 559f BGB

Beim Einbau oder Aufstellen einer Wärmepumpe ist die volle Erhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Den Nachweis führt ein Fachunternehmer, in der Regel mit einer Berechnung nach VDI 4650 Blatt 1 vor der Inbetriebnahme. Betriebsdaten sind dafür nicht nötig.

Ohne Nachweis kommt es nicht darauf an, wenn eine der Ausnahmen greift:

• →das Gebäude wurde nach 1996 errichtet,
• →es entspricht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994,
• →es wurde mindestens auf den Standard des § 38 GModG saniert,
• →es lässt sich bei Normaußentemperatur mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur beheizen.

Greift keine Ausnahme und fehlt der Nachweis, darf die Erhöhung nur auf Grundlage der Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten berechnet werden (§ 559f Abs. 2 BGB).

4Rechenbeispiel

Wohnung mit 70 m², Nettokaltmiete 9,00 €/m². Wärmepumpe, anteilige Kosten 18.000 €, Förderung 6.000 €. Altbau von 1965, keine Ausnahme nach § 559f BGB.

Mit Nachweis greift der Deckel, die Miete steigt um 35,00 € im Monat. Ohne Nachweis sind es 13,75 €. Über sechs Jahre macht das 1.530 € Unterschied pro Wohnung, deutlich mehr als eine JAZ-Berechnung kostet. Ob die Förderung bei der Halbierung voll oder nur zur Hälfte abzuziehen ist, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Die Tabelle zieht sie voll ab, das ist die für den Vermieter vorsichtigere Lesart. Eigene Zahlen lassen sich mit dem Rechner zur Modernisierungsumlage durchspielen.

5Ankündigung und Härteeinwand

Die Modernisierungsankündigung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform beim Mieter sein, mit Art und Umfang der Maßnahme, Beginn, Dauer, der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB). Fehlt sie oder ist sie fehlerhaft, wird die erhöhte Miete sechs Monate später fällig (§ 559b Abs. 2 S. 2 BGB).

Der wirtschaftliche Härteeinwand bleibt beim Heizungstausch erhalten, auch wenn der Tausch gesetzlich vorgeschrieben war (§ 559 Abs. 4 BGB, für § 559e über dessen Abs. 4). Der Mieter muss die Härtegründe bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen.

Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB steht weiter zur Verfügung: bis 10.000 € Kosten je Wohnung mit pauschal 30 % Erhaltungsabzug. Eine Anhebung auf 20.000 € steht bisher nur im Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 und gilt noch nicht.

6Index- und Staffelmiete

• →Indexmiete: Eine Modernisierungserhöhung ist grundsätzlich gesperrt, für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB aber ausdrücklich zulässig (§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB). Der Heizungstausch lässt sich also auch bei Indexmiete umlegen.
• →Staffelmiete: § 557a Abs. 2 S. 2 BGB sperrt nach seinem Wortlaut nur Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB. Ob auch § 559e BGB gesperrt ist, ist offen. Der Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 will das ausdrücklich regeln.

Mehr zu beiden Mietarten im Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete.