Tilgung
Kurz erklärt
Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Bei einem Annuitätendarlehen wird sie als anfänglicher Tilgungssatz in Prozent der Darlehenssumme vereinbart und wächst mit jeder Rate, weil der Zinsanteil sinkt.
- Anfänglicher Satz in Prozent pro Jahr
- Steigt mit jeder Rate
- Nur wenn vertraglich vereinbart
- Keine Werbungskosten, anders als die Zinsen
Wie hoch sie sein sollte
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto kleiner ist das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Dafür steigt die Monatsrate und belastet den Cashflow der Immobilie. Vermieter wägen deshalb zwischen Liquidität und Entschuldung ab.
Viele Verträge erlauben Sondertilgungen bis zu einem festen Betrag pro Jahr oder einen Wechsel des Tilgungssatzes. Ohne Vereinbarung gibt es dieses Recht während der Sollzinsbindung nicht.
Steuerliche Behandlung
Bei vermieteten Immobilien sind die Schuldzinsen Werbungskosten, die Tilgung dagegen nicht. Sie senkt nur die Schuld und erhöht das Vermögen. Für die Steuer zählt beim Gebäude stattdessen die AfA.
Verwandte Begriffe
- AnnuitätendarlehenDarlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung
- SollzinsbindungZeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist
- WerbungskostenAusgaben, die mit den Mieteinnahmen zusammenhängen und sie mindern
- CashflowWas nach Miete, Kosten und Kreditrate monatlich übrig bleibt