Leverage-Effekt
Kurz erklärt
Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite verändert. Liegt die Gesamtkapitalrendite einer Immobilie über dem Kreditzins, steigt die Eigenkapitalrendite mit dem Anteil des Fremdkapitals. Liegt sie darunter, kehrt sich der Hebel um.
- Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins
- Kreditzins über der Gesamtkapitalrendite
- Höherer Fremdkapitalanteil
- Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Jeder Euro Fremdkapital verdient die Gesamtkapitalrendite und kostet den Kreditzins. Die Differenz landet beim Eigentümer. Ist sie positiv, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem zusätzlichen Kredit-Euro. Ist sie negativ, sinkt sie entsprechend. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, kann ein positiver Hebel kippen. Verschiedene Szenarien lassen sich im Cashflow-Rechner durchspielen.
330.000 € Gesamtkosten, 90.000 € Eigenkapital, 5 % Gesamtrendite
| Reinertrag pro Jahr | 16.500 € |
| Zins bei 3,5 % auf 240.000 € | 8.400 € |
| Eigenkapitalrendite bei 3,5 % | 9,0 % |
| Zins bei 6 % auf 240.000 € | 14.400 € |
| Eigenkapitalrendite bei 6 % | 2,33 % |
Bei 3,5 Prozent Zins hebt der Kredit die Rendite auf das Eigenkapital von 5 auf 9 Prozent. Bei 6 Prozent fällt sie auf 2,33 Prozent, also unter die Rendite ohne Kredit.
Verwandte Begriffe
- EigenkapitalrenditeErtrag nach Zinsen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital
- EigenkapitalquoteAnteil des eigenen Geldes an den Gesamtkosten eines Kaufs
- NettomietrenditeMietertrag nach nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zu den Gesamtkosten
- SollzinsbindungZeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist