Spekulationsfristrechner. Ab wann der Verkauf der Immobilie steuerfrei ist.
Sie tragen Kauf- und Verkaufsdatum, Anschaffungskosten, Abschreibungen, Verkaufspreis und Nutzung ein. Der Rechner zeigt, wann die Frist endet, ob der Verkauf steuerfrei ist und welcher Gewinn sonst zu versteuern wäre. Ohne Anmeldung, ohne Registrierung.
Wann der Verkauf steuerfrei ist.
Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Wohnung ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für die Spekulationsfrist zählt jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die Eintragung im Grundbuch und nicht die Übergabe.
Ausgenommen ist eine Immobilie, die der Eigentümer zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hat, oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor. Steuerfrei bleibt der Gewinn außerdem, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 € liegen. Bei vermieteten Objekten mindert die Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn.
Die Formel dahinter.
Ein Beispiel: Kaufvertrag am 15. März 2017 über 300.000 €, seitdem vermietet, 48.000 € abgeschrieben. Die Frist endet am 15. März 2027, steuerfrei ist ein Verkauf ab dem 16. März 2027. Wird schon im Januar 2027 für 380.000 € mit 8.000 € Verkaufskosten verkauft, sind 120.000 € Gewinn zu versteuern.
Vom Kaufvertrag zum Verkauf.
- Schritt 1 von 4
Datum prüfen
Beurkundung des Kaufvertrags heraussuchen. Dieses Datum startet die zehn Jahre.
- Schritt 2 von 4
Nutzung klären
Durchgehend selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor? Dann steuerfrei.
- Schritt 3 von 4
Gewinn ermitteln
Abschreibungen von den Anschaffungskosten abziehen, Verkaufskosten vom Preis.
- Schritt 4 von 4
Termin legen
Den Notartermin für den Verkauf erst nach Fristende ansetzen, wenn es zeitlich passt.
Fragen zur Spekulationsfrist.
Schreiben Sie uns, wir antworten persönlich.
Kontakt aufnehmenWelches Datum zählt beim Verkauf?
Das Datum des notariellen Kaufvertrags. Die Übergabe oder die Eintragung im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle.
Wie wirkt die Freigrenze?
Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 €, bleiben sie steuerfrei. Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bis 2023 lag die Grenze bei 600 €.
Warum erhöht die Abschreibung den Gewinn?
Die Abschreibungen, die Sie bei den Einkünften aus Vermietung abgezogen haben, mindern die Anschaffungskosten. Der Abstand zum Verkaufspreis wird dadurch größer.
Gilt die Frist auch bei Erbschaft oder Schenkung?
Ja, der Erbe oder Beschenkte übernimmt die Frist und das Anschaffungsdatum des Vorgängers. Die Frist beginnt nicht neu.
Mit welchem Satz wird der Gewinn versteuert?
Mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, weil der Gewinn zu den übrigen Einkünften hinzukommt. Den Steuerbetrag rechnet der Rechner deshalb nicht aus.
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