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AfA für Immobilien: So funktioniert die Abschreibung
Mit der AfA (Absetzung für Abnutzung) schreiben Vermieter den Gebäudewert einer vermieteten Immobilie über die Jahre steuerlich ab. Üblich ist die lineare AfA mit 2 Prozent pro Jahr, bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent und bei Neubauten ab 2023 3 Prozent. Für bestimmte Neubauten gibt es zusätzlich eine degressive AfA.
Die AfA ist einer der größten Steuervorteile bei vermieteten Immobilien und wird trotzdem oft unterschätzt. Sie senkt Jahr für Jahr die Steuerlast, ohne dass Geld abfließt. Dieser Ratgeber erklärt die Sätze und wie man den Betrag ermittelt.
Was ist die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund und Boden. Der Kaufpreis muss also in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden.
Welche AfA-Sätze gelten?
Für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn in einem festgelegten Zeitfenster gibt es zusätzlich eine degressive AfA, die in den ersten Jahren höhere Beträge erlaubt. Welche Variante günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Die genauen Regeln sollte ein Steuerberater prüfen.
Wie berechnet man die AfA?
Die jährliche AfA ergibt sich aus dem Gebäudewert mal AfA-Satz. Den schnellen Überschlag liefert der AfA-Rechner. Die AfA zählt zu den Werbungskosten und mindert so den zu versteuernden Mietertrag; mehr dazu unter Werbungskosten Vermietung.
Häufige Fragen.
Linear meist 2 Prozent, bei Altbauten vor 1925 2,5 Prozent, bei Neubauten ab 2023 3 Prozent pro Jahr.
Nein. Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht Grund und Boden.
Eine Abschreibung mit höheren Beträgen in den ersten Jahren, möglich für bestimmte neue Wohngebäude.
Ja. Sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung.
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