Digitale Eigentümerversammlung 2026: Rechtslage, Voraussetzungen und Praxis
Seit sind rein digitale Eigentümerversammlungen in Deutschland gesetzlich möglich. Was das für Hausverwaltungen konkret bedeutet — und worauf sie achten müssen.
Die Eigentümerversammlung ist einer der aufwändigsten Prozesse in der WEG-Verwaltung — Raumsuche, Einladungsversand, Anreise, Protokollführung. Dass das auch digital und deutlich effizienter geht, ist seit Oktober 2024 nicht nur möglich, sondern gesetzlich klar geregelt. Was Hausverwaltungen jetzt wissen müssen, erklären wir in diesem Artikel.
Die aktuelle Rechtslage (Stand 2026)
Mit der Gesetzesänderung vom wurde § 23 Abs. 1a WEG eingeführt. Dieser ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften erstmals, Eigentümerversammlungen vollständig digital durchzuführen — ohne jegliche Präsenzpflicht.
Voraussetzung: Die Eigentümergemeinschaft muss dies zuvor per Beschluss festgelegt haben. Dieser Beschluss erfordert eine Dreiviertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen und gilt für maximal drei Jahre.
Übergangsregelung bis 2028: Wohnungseigentümergemeinschaften, die vor dem einen Beschluss zur rein virtuellen ETV fassen, sind verpflichtet, bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen — es sei denn, alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf.
Die drei Versammlungsformate im Überblick
Nach aktuellem Recht (Stand Mai 2026) gibt es drei rechtlich zulässige Formate:
1. Präsenzversammlung
Das klassische Format: Alle Eigentümer treffen sich an einem Ort. Weiterhin möglich und für viele WEGs das sinnvollste Format — besonders bei komplexen Tagesordnungen oder Konflikten.
2. Hybride Eigentümerversammlung
Seit der WEG-Reform 2020 möglich. Einige Eigentümer sind physisch anwesend, andere nehmen digital teil. Die Versammlungsleitung muss physisch vor Ort sein. Praktisch für WEGs mit verstreut lebenden Eigentümern.
3. Rein digitale Eigentümerversammlung §23 Abs. 1a WEG
Seit möglich — mit den beschriebenen Voraussetzungen. Kein physischer Versammlungsort erforderlich, alle Teilnehmer nehmen digital teil. Höchste Flexibilität, aber auch höchste technische Anforderungen.
Voraussetzungen für die digitale ETV
Für eine rechtssichere rein digitale Eigentümerversammlung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- →Beschluss mit 75%-Mehrheit: Die WEG muss die digitale Durchführung per Beschluss festlegen — entweder als eigener Tagesordnungspunkt auf einer Präsenz- oder Hybridversammlung, oder per Umlaufbeschluss.
- →Drei-Wochen-Einladungsfrist: Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugestellt werden. Per E-Mail ist zulässig, wenn alle Eigentümer dem zugestimmt haben.
- →Identifikation aller Teilnehmer: Die Versammlungsleitung muss alle Teilnehmer identifizieren können — in der Regel per Videofunktion.
- →Datenschutzkonforme Plattform: Die verwendete Software muss DSGVO-konform sein, eine Ende-zu-Ende-Verschlüsselung bieten und personenbezogene Daten sicher verarbeiten.
- →Rechtssichere Abstimmung: Abstimmungen müssen dokumentierbar und nachvollziehbar sein. Ein Screenshot reicht nicht — die Plattform muss Abstimmungsergebnisse protokollsicher erfassen.
Praktische Umsetzung: Was funktioniert, was nicht
Die Rechtslage ist klar — die Praxis ist es manchmal nicht. Aus unseren Gesprächen mit Hausverwaltungen und aus der Beobachtung des Markts haben wir einige Erkenntnisse gesammelt.
Was gut funktioniert
- →Digitale ETVs für Gemeinschaften mit vielen auswärtigen Eigentümern — weniger Anreiseaufwand, höhere Beteiligung
- →Wirtschaftsplan-Versammlungen und andere gut vorbereitete, wenig konfliktträchtige Tagesordnungen
- →Hybride Formate als Einstieg, bevor auf rein digital umgestellt wird
Was Herausforderungen schafft
- →Technikferne Eigentümer, die ohne Unterstützung nicht teilnehmen können
- →Komplexe oder konfliktreiche Tagesordnungen, bei denen physische Präsenz Vorteile hat
- →Unstabile Internetverbindungen — technische Störungen aus der Sphäre eines Eigentümers berechtigen diesen nicht zur Beschlussanfechtung, können aber zu Diskussionen führen
Rechtshinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei Unsicherheiten zur konkreten Umsetzung in Ihrer WEG empfehlen wir, einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen.
Die häufigsten Fallstricke
Aus der Praxis kennen wir diese typischen Fehler bei der Umstellung auf digitale ETVs:
- →Falscher Beschluss: Die rein digitale ETV erfordert eine 75%-Mehrheit — eine einfache Mehrheit reicht nicht. Wer diesen Beschluss mit einfacher Mehrheit fasst, riskiert die Anfechtbarkeit aller nachfolgenden digitalen Versammlungen.
- →Fehlende Identifikation: Wenn die Versammlungsleitung nicht sicherstellt, dass tatsächlich die berechtigten Eigentümer teilnehmen, sind gefasste Beschlüsse angreifbar.
- →Ungeeignetes Tool: Verbraucher-Videokonferenzlösungen sind für rechtssichere Eigentümerversammlungen ungeeignet — sie bieten keine protokollsichere Abstimmungsfunktion und entsprechen häufig nicht den DSGVO-Anforderungen.
- →Vergessene Übergangsregel: Bis Ende 2028 muss mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Unsere Empfehlung für Hausverwaltungen
Für Hausverwaltungen, die noch nicht auf digitale ETVs umgestellt haben, empfehlen wir einen schrittweisen Ansatz:
- Mit hybriden Versammlungen beginnen — das senkt die technische Schwelle für alle Beteiligten
- Eine geeignete, rechtssichere ETV-Plattform auswählen — idealerweise eine, die direkt in das Verwaltungssystem integriert ist
- Den 75%-Beschluss auf der nächsten Präsenzversammlung fassen
- Eigentümer frühzeitig über das neue Format informieren und technische Unterstützung anbieten
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